EIA คืออะไร

Environmental Impact Assessment: EIA 

คือ รายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม

* การศึกษาสภาพปัจจุบันและปัญหาสิ่งแวดล้อมภายในพื้นที่และพื้นที่โดยรอบ
* คาดการณ์การเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นอันเนื่องมาจากการก่อสร้างอาคาร สิ่งก่อสร้างประเภทต่างๆ และการใช้อาคาร
* เสนอมาตรการการแก้ไข ควบคุม และติดตามเพื่อรักษาสภาพแวดล้อมและส่งเสริมคุณภาพชีวิตมนุษย์

โครงการที่อยู่อาศัยแบบไหนบ้างที่ต้องยื่น EIA

* คอนโดมิเนียม ที่มีจำนวนห้องชุด (Unit) ตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป หรือมีพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 4,000 ตารางเมตรขึ้นไป

* บ้านจัดสรรที่มีจำนวนที่ดินแปลงย่อยตั้งแต่ 500 แปลง หรือเนื้อที่เกินกว่า 100 ไร่

* อาคารที่สูงเกิน 23 เมตร หรือมีพื้นที่ใช้สอยเกิน 10,000 ตารางเมตร

“กรอบเวลาการพิจารณา EIA ของคณะกรรมการผู้ชำนาญการใช้เวลาทั้งสิ้น 75 วัน แต่ที่ทำให้นานกว่าที่กำหนดส่วนใหญ่เกิดจากปัญหาการแก้ไขรายงาน จึงทำให้ต้องพิจารณามากกว่า 1 ครั้ง”

ที่ผ่านมามีคนเก็บสถิติกระบวนการพิจารณาเห็นชอบรายงาน EIA โดยมีข้อมูลที่น่าสนใจอยากนำมาเล่าสู่กันฟังดังนี้

* บ้านจัดสรรที่ดินใช้ระยะเวลาในการพิจารณารายงานเฉลี่ยอยู่ที่ 7 เดือนครึ่ง และโครงการบ้านจัดสรรที่ใช้เวลาในการพิจารณานานที่สุด 1 ปีครึ่ง! 

* คอนโดมิเนียมใช้เวลาพิจารณารายงานเฉลี่ย 6 เดือนเศษ และโครงการที่ใช้เวลาพิจารณารายงานนานที่สุดคือ 2 ปี 4 เดือน!

* โรงแรมและสถานตากอากาศใช้เวลาในการพิจารณารายงานเฉลี่ย 6 เดือนครึ่ง โครงการที่ใช่้เวลานานที่สุด 1 ปีครึ่ง!

หลายโครงการจะเริ่มขายตั้งแต่ยังไม่ผ่านการอนุมัติ EIA เพราะตามกฎหมายแล้ว ระหว่างการรอพิจารณาว่าโครงการจะผ่าน EIA หรือไม่นั้น กฎหมายไม่ได้กำหนดว่าห้ามขายแต่กำหนดว่าห้ามสร้างก่อนผ่านอนุมัติเท่านั้น หลายโครงการเลยเริ่มการขายหรือที่เรียกกันว่าช่วง Pre Sale ซึ่งราคาในช่วง Pre Sale ก็จะแตกต่างกับตอนได้รับการอนุมัติผ่านEIA หากโครงการผ่านอนุมัติราคาก็จะปรับขึ้น คล้ายกันกับเมื่อโครงการสร้างเสร็จราคาก็จะปรับขึ้นไปอีก เพราะจะกลายเป็นราคาของโครงการพร้อมอยู่ โครงการหลายแห่งเอาจุดเด่นในเรื่องโครงการผ่านการอนุมัติ EIA แล้วมาใช้เป็นจุดขายหรือที่เราเห็นกันตามป้ายโฆษณาว่า EIA Approved เป็นการสร้างความมั่นใจให้แก่ผู้ซื้อว่าโครงการได้สร้างแน่นอน ลดความเสี่ยง ไม่ต้องกังวลว่าวางเงินจองแล้วจะต้องมาขอคืนเงินถ้าโครงการไม่ผ่านการพิจารณาเห็นชอบ EIA

อยากรู้ว่าโครงการมองๆอยู่ผ่าน EIA จริงหรือไม่

เราสามารถเข้าไปตรวจสอบโครงการที่ได้รับเห็นชอบผ่านการพิจารณา โดยเข้าไปที่เวปไซด์สำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม http://eia.onep.go.th/ สามารถตรวจสอบสถานะของโครงการจากฐานข้อมูลโครงการที่รอพิจารณาหรือประกาศแล้วว่าได้รับความเห็นชอบผ่านการพิจารณา EIA

ยกเลิกโครงการต้องจ่ายเงินพร้อมดอกเบี้ย 

ถ้าถึงที่สุดแล้วโครงการไม่ผ่าน EIA หรือไม่สามารถก่อสร้างได้ เจ้าของโครงการจะคืนเงินให้กับผู้ซื้อพร้อมดอกเบี้ย 7% ต่อปี

สัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดินสำคัญอย่างไร...

 

สัญญาจะซื้อจะขายคืออะไร และมีจุดประสงค์ใด

สัญญาจะซื้อจะขายเป็นสัญญาที่ทำขึ้นเพื่อให้เกิดนิติสัมพันธ์ระหว่างผู้จะซื้ออสังหาริมทรัพย์และผู้จะขายอสังหาริมทรัพย์ เพื่อเป็นการแสดงเจตนาของฝ่ายผู้จะซื้อว่าต้องการจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ของผู้จะขาย และวางเงินมัดจำไว้เป็นประกันว่าจะมีการทำสัญญาซื้อขายระหว่างกัน และเกิดการโอนกรรมสิทธิ์ขึ้นภายในช่วงระยะเวลาที่กำหนด  ขณะเดียวกันก็แสดงเจตนาของผู้จะขายที่จะไม่ขายอสังหาริมทรัพย์ให้บุคคลอื่นในช่วงเวลาที่กำหนดในสัญญาฯ 

ถ้าหากมีการผิดสัญญาจะซื้อจะขายขึ้นจะมีผลอย่างไรบ้าง

ถ้าหากพ้นจากช่วงเวลาดังกล่าวไปแล้ว หรือผู้จะซื้อเปลี่ยนใจไม่ซื้อ ถือว่าเป็นฝ่ายผิดสัญญาและให้ฝ่ายผู้จะขายริบเงินมัดจำนั้นเสีย  ส่วนฝ่ายผู้จะขายนั้นมีหน้าที่ไม่ขายอสังหาริมทรัพย์นั้นให้กับผู้จะซื้อรายอื่นในช่วงระยะเวลาดังกล่าว และกรณีที่ผู้จะขายผิดสัญญาผู้จะซื้อไม่เพียงแต่เรียกเงินมัดจำคืน แต่สามารถฟ้องร้องให้ขายอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ตนได้ และเรียกร้องค่าเสียหายอื่นๆ  แต่ถ้ามีการซื้อขายกันเป็นไปตามสัญญาจะซื้อจะขายก็จะนำเงินมัดจำนี้ไปหักออกจากราคาขาย  ผู้ซื้อจ่ายเพิ่มเฉพาะส่วนที่เหลือหลังหักเงินมัดจำออกไปแล้ว

ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ควรมีการวางมัดจำเท่าไร

กรณีที่เป็นอสังหาริมทรัพย์มือสองนั้นโดยทั่วไปแล้วจะวางเงินมัดจำอยู่ในช่วง 10,000 – 20,000 บาท หรือบางทีก็คิดในอัตราร้อยละ 5-10 จากราคาขาย  แต่ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์มือหนึ่งมัดจำในที่นี้คือเงินจองอาจจะเก็บเพียงร้อยละ 1-5 ขึ้นอยู่กับแต่ละโครงการ  ซึ่งทั้งนี้ทั้งนั้นเงินมัดจำจะมีจำนวนมากน้อยเพียงใดจะขึ้นอยู่กับการตกลงระหว่างผู้จะซื้อและผู้จะขายเป็นหลัก

  

ส่วนประกอบของสัญญาจะซื้อจะขาย

สัญญาจะซื้อจะขายนั้นจะประกอบไปด้วย 10 ส่วน ได้แก่ รายละเอียดการจัดทำสัญญา รายละเอียดของคู่สัญญา รายละเอียดอสังหาริมทรัพย์ ราคาขายและรายละเอียดการชำระเงิน  รายละเอียดการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ รายละเอียดการส่งมอบที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง การโอนสิทธิและคำรับรองของผู้จะขาย การผิดสัญญาการระงับสัญญา ข้อตกลงและเงื่อนไขอื่นๆ และการลงชื่อของคู่สัญญาและพยาน  ซึ่งในแต่ละองค์ประกอบมีรายละเอียดดังต่อไปนี้

• รายละเอียดการจัดทำสัญญา

ส่วนนี้มักจะปรากฎเป็นส่วนหัวของสัญญา เพื่อบันทึกข้อมูลวันเวลาที่มีการทำสัญญาขึ้น รวมไปถึงสถานที่ที่มีการจัดทำสัญญาฉบับนี้ขึ้น  ถ้าหากไม่มีการกำหนดเวลาเริ่มต้นที่ให้สัญญามีผลบังคับใช้ ก็จะถือว่าสัญญามีผลนับตั้งแต่วันที่ซึ่งปรากฎอยู่ในส่วนนี้

• รายละเอียดของคู่สัญญา

คู่สัญญาของสัญญาจะซื้อจะขาย กรณีที่เป็นการซื้อขายกันโดยตรงนั้นจะประกอบไปด้วย 2 ฝ่าย ฝ่ายหนึ่งคือผู้จะซื้อ และอีกฝ่ายคือผู้จะขาย  ในส่วนนี้จะระบุข้อมูลที่แสดงตัวตนของคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย ตั้งแต่ชื่อ-นามสกุล อายุ และที่อยู่ โดยจะใช้รายละเอียดตามที่แสดงบนบัตรประชาชนซึ่งสำเนาบัตรประชาชนจะเป็นเอกสารแนบท้ายสัญญาจะซื้อจะขาย

• รายละเอียดอสังหาริมทรัพย์

ในส่วนนี้จะแสดงรายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อจะขาย ถ้าเป็นการซื้อที่ดินหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง เช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ จะแสดงเลขที่โฉนดที่ดิน (น.ส. 4 จ.) บ้านเลขที่ ที่ตั้งของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ขนาดเนื้อที่ และจำนวนสิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน

• ราคาขายและรายละเอียดการชำระเงิน

ในส่วนนี้จะระบุว่าคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายตกลงที่จะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ในราคาเท่าไร โดยมีการระบุจำนวนเงินเป็นตัวเลขและตัวอักษร พร้อมกันนั้นก็มีการแจกแจงอย่างชัดเจนว่าในราคาจะซื้อจะขายนี้มีส่วนที่แบ่งออกมาเพื่อวางมัดจำกี่บาท เป็นการชำระด้วยเงินสด หรือถ้าชำระด้วยเช็คธนาคารก็ให้ระบุธนาคาร สาขา เลขที่เช็ค วันที่และจำนวนเงินที่สั่งจ่าย และระบุถึงจำนวนเงินส่วนที่เหลือที่จะชำระในวันทำสัญญาซื้อขายหรือโอนกรรมสิทธิ์  ในกรณีที่มีการวางเงินดาวน์ก็ระบุในส่วนนี้ไปเลยว่ารวมแล้วเงินดาวน์เป็นจำนวนกี่บาท จะแบ่งการชำระเป็นกี่งวด ชำระเมื่อไร และชำระครั้งละกี่บาท

  

• รายละเอียดการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์

ใจความสำคัญของส่วนนี้คือการระบุวันที่ซึ่งจะให้มีการทำสัญญาซื้อขายและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ขึ้น  ซึ่งอาจจะกำหนดเป็นวันที่แน่นอน หรือจะกำหนดเป็นจำนวนวันหลังจากที่มีการทำสัญญาจะซื้อจะขายกันก็ได้ แต่จะต้องมีการกำหนดวันที่สามารถรู้ได้แน่ชัดว่าจะต้องมีการทำสัญญาซื้อขายกันเมื่อใด ซึ่งในส่วนนี้ถือเป็นสาระสำคัญของสัญญาจะซื้อจะขาย  นอกจากนี้ก็จะมีการระบุว่าให้ทำสัญญาซื้อขายกันที่สำนักงานที่ดินแห่งไหนอย่างชัดเจนอีกทั้งมีการกล่าวถึงเรื่องค่าใช้จ่ายในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เช่น ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ ค่าอากร ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่านายหน้า รวมไปถึงภาษีหัก ณ ที่จ่าย โดยกำหนดอย่างชัดเจนว่าฝ่ายผู้จะซื้อจะต้องรับผิดชอบในส่วนบ้างและรับผิดชอบเท่าไรและผู้จะขายจะรับผิดชอบส่วนใดและเท่าใด  ซึ่งตรงนี้ต้องกำหนดให้ชัดเจนครอบคลุมค่าใช้จ่ายทุกอย่าง เพื่อที่ว่าเมื่อถึงวันที่ทำสัญญาซื้อขายกันจะได้ไม่ต้องมีการตกลงอะไรกันอีก  ซึ่งเสี่ยงที่จะไม่สามารถตกลงกันได้

• รายละเอียดการส่งมอบที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

ในส่วนนี้จะระบุว่าผู้จะขายจะส่งมอบที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้กับผู้จะซื้อภายในระยะเวลากี่วันหลังจากมีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์  และจะเปิดโอกาสให้ผู้จะซื้อเข้าตรวจสอบที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างก่อนโอนกรรมสิทธิ์เมื่อไร  ซึ่งถ้าตรวจสอบแล้วพบว่าถูกต้องตรงตามระบุในสัญญาฯ ก็จะดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ต่อไป

• การโอนสิทธิและคำรับรองของผู้จะขาย

บางกรณีจะมีการกำหนดจากผู้จะขายเกี่ยวกับการโอนสิทธิของผู้จะซื้อไปยังบุคคลอื่น โดยผู้จะขายสามารถระบุในสัญญาจะซื้อจะขายบังคับไม่ให้ผู้จะซื้อโอนสิทธิไปยังคนอื่นได้ เว้นแต่จะได้รับคำยินยอมเป็นหนังสือจากผู้จะขาย  นอกจากนี้บางรายยังระบุเพิ่มเติมไปด้วยว่าถ้าผู้จะซื้อต้องการโอนสิทธิไปยังบุคคลอื่นจะต้องเสียค่าธรรมเนียมในการโอนสิทธิให้แก่ผู้จะขายในอัตราครั้งละกี่บาท และผู้ที่รับโอนสิทธิก็จะต้องอยู่ภายใต้ข้อตกลงของสัญญาฯ นี้เช่นกัน  ส่วนคำรับรองของผู้จะขายนั้นเป็นการเรียกร้องจากผู้จะซื้อให้ผู้จะขายรับรองว่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะซื้อจะขายนี้ไม่มีภาระผูกพันใดๆ อยู่ รวมถึงบังคับผู้จะขายว่าจะต้องไม่นำที่ดินไปก่อให้เกิดภาระผู้พันใดๆ ขึ้นอีกนับแต่ทำสัญญาจะซื้อจะขายขึ้น

• การผิดสัญญาและการระงับสัญญา

ในส่วนนี้จะกล่าวถึงการบังคับใช้ของสัญญาจะซื้อจะขายว่าจะเกิดผลต่อคู่สัญญาอย่างไรเมื่อฝ่ายหนึ่งผิดสัญญา โดยจะแบ่งการผิดสัญญาออกเป็นสองกรณี กรณีแรกเป็นการผิดสัญญาโดยฝ่ายผู้จะซื้อ ถ้าหากผู้จะซื้อผิดสัญญาไม่ไปจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์และชำระเงินส่วนที่เหลือ ในกรณีนี้สัญญาฯ ให้ผู้จะขายริบเงินมัดจำที่วางไว้ตอนทำสัญญาจะซื้อจะขายทั้งหมดได้  อีกกรณีหนึ่งคือกรณีที่ผู้จะขายผิดสัญญาไม่ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่ผู้จะซื้อสัญญาฯ ให้สิทธิผู้จะซื้อสารมารถฟ้องร้องบังคับให้ผู้จะขายปฏิบัติตามสัญญาฯ ได้ รวมไปถึงมีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายต่างๆ 

• ข้อตกลงและเงื่อนไขอื่นๆ

คือข้อตกลงเพิ่มเติมที่คู่สัญญาตกลงกันไว้ล่วงหน้าเพื่อเป็นทางออกในกรณีที่มีปัญหาเกิดขึ้น เช่น กรณีที่ต้องมีการชำระเงินหรือคืนเงินล่าช้าให้คู่สัญญามีสิทธิคิดดอกเบี้ยต่อกัน โดยกำหนดอัตราดอกเบี้ยที่จะใช้คำนวณและกำหนดให้เริ่มคิดดอกเบี้ยนับแต่วันที่ผิดนัด กรณีที่การเลื่อนหรือผ่อนผันเวลานั้นกระทบต่อสิทธิของแต่ละฝ่ายอย่างไรบ้าง และถ้ามีการทวงถามหรือการส่งเอกสารใดๆ จะให้ส่งไปยังที่ใด โดยมากกำหนดให้เป็นการส่งไปรษณีย์แบบลงทะเบียนและถือว่าผู้รับเอกสารรับรู้เมื่อมีการรับจดหมายดังกล่าวแล้ว เป็นต้น

• การลงชื่อของคู่สัญญาและพยาน

หลังจากที่คู่สัญญารับทราบและเข้าใจข้อความในสัญญาฯ ตลอดครบถ้วนดีแล้ว ในส่วนนี้คือส่วนสำคัญที่ทำให้เกิดการผูกนิติสัมพันธ์กันขึ้นด้วยการแสดงเจตนาให้สัญญาฯ มีผลบังคับใช้ระหว่างคู่สัญญา ด้วยการลงชื่อของผู้จะซื้อและผู้จะขายลงในสัญญาฯ  พร้อมทั้งพยานอีกฝ่ายละ 1 คนร่วมลงชื่อรับทราบ  โดยสัญญาจะซื้อจะขายจะทำขึ้น 2 ฉบับและมีข้อความถูกต้องตรงกัน มอบให้คู่สัญญาฯ เก็บไว้ฝ่ายละ 1 ฉบับ 

นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ มีหน้าที่อย่างไร?

สำหรับผู้ขาย/ผู้ให้เช่า นายหน้าที่ดีจะต้องช่วยคุณได้ในเรื่องเหล่านี้

- แนะนำเรื่องราคาตลาดของอสังหาริมทรัพย์ของคุณ

- สร้างแผนการตลาดเพื่อขาย/ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ของคุณแบบมืออาชีพ

- สามารถเข้าถึงระบบเครือข่ายนายหน้าที่จะช่วยทำการตลาดให้กับอสังหาริมทรัพย์ของคุณผ่านนายหน้าจากเอเจนซี่อื่นๆได้

- ทำการตลาดทั้งแบบออนไลน์และออฟไลน์ให้กับอสังหาริมทรัพย์ของคุณ โดยค่าใช้จ่ายจะตกอยู่ที่ตัวนายหน้าเอง

- คัดกรองผู้ซื้อที่ดีแทนคุณ

- จัดการ การนัดขอเข้าชมอสังหาริมทรัพย์แทนคุณ

- จัดการเอกสารสัญญาต่างๆแทนคุณ

- ยินดีทำตามคำสั่งหรือข้อเรียกร้องอันสมเหตุสมผลที่เกี่ยวข้องกับการทำธุรกรรม

สำหรับผู้ซื้อ/ผู้เช่า นายหน้าที่ดีจะต้องช่วยคุณได้แบบนี้

- ให้คำแนะนำแก่คุณว่า ควรซื้อ/เช่าที่อสังหาริมทรัพย์ประเภทใดที่อยู่ในงบประมาณของคุณ

- เสาะหาและคัดเลือกอสังหาริมทรัพย์ตามเกณฑ์ที่คุณต้องการ

- สามารถเข้าถึงระบบเครือข่ายนายหน้าที่จะช่วยคุณหาอสังหาริมทรัพย์แบบที่คุณต้องการผ่านนายหน้าจากเอเจนซี่อื่นๆได้

- จัดการการนัดขอเข้าชมอสังหาริมทรัพย์ ตลอดจนไปชมอสังหาริมทรัพย์นั้นๆกับคุณ

- จัดการเรื่องการเจรจาต่างๆแทนคุณ (หากคุณอนุญาต)

- เตรียมเรื่องเอกสารสัญญาต่างๆแทนคุณ 

จะเริ่มมีค่าคอมมิชชั่นทันทีที่มีการทำสัญญาตกลงระหว่างผู้ให้เช่าและผู้เช่า 

ในกรณีที่ทั้งสองฝ่ายมีนายหน้าในการทำธุรกรรม นายหน้าของทั้งสองฝ่ายจะเรียกเก็บค่าคอมมิชชั่นจากลูกค้าของตนตามระบุข้างต้น หรือตามที่ตกลงกันไว้ 

รับขายฝาก จำนอง พัฒนาที่ปรึกษามืออาชีพ

#รับฝากขาย #ฝากเช่า #จำนอง #อสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท

#ที่ดิน #รีสอร์ต #คอนโด #บ้านเช่า

#โอกาสในการหารายได้เพิ่มและพัฒนาตนเอง

#จบหลักสูตรแล้วท่านจะได้

จบคอร์สนี้ ท่านสามารถหา #นายทุน #ผู้ซื้อผู้ขาย ได้ด้วยตนเอง ไม่ต้องผ่านตัวประสานทุน ประสานที่ เป็นดีลงานตรงกับผู้ซื้อ ผู้ขาย ด้วยตนเอง ไม่ต้องรอความหวังจาก เลขาทุน ติดทุน

#บุคคลทั่วไปที่ชื่นชอบงานขาย #งานบริการ #งานแก้ปัญหา